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重庆房产官司律师

  1、协商。双方当事人在平等自愿的基础上,通过友好协商、互谅互让达成和解协议,进而解决纠纷。

  2、调解。在有关组织(如人民调解委员会)或中间人的主持下,在平等、自愿、合法的基础上分清是非、明确责任,并通过摆事实、讲道理,促使双方当事人自主达成协议,从而解决纠纷。

  3、仲裁。纠纷当事人根据纠纷前或者后达成的仲裁协议或合同中仲裁条款向仲裁机构提出申请,由仲裁机构依法审理,作出裁决,并通过当事人对裁决的自觉履行或由一方向人民法院申请强制执行而使纠纷得以解决。

  4、诉讼。通过打官司解决,它指纠纷当事人一方依法向人民法院起诉,由法院依法审理,作出判决或裁定,通过当事人对生效裁判的自觉履行或人民法院的强制执行而解决纠纷。

  上述四种解决纠纷的途径中,究意采用何种途径去解决一个具体的民事纠纷完全取决于当事人的意愿。但仲裁和诉讼具有法律上的强制执行力,协商、调解则不具有,因而当事人对协商和调解达成的协议可以反悔。而仲裁是由仲裁委员会进行的,诉讼是国家的司法机关(即法院)进行的,从主体上来说,诉讼的执行力是最具强制性的。下面小编着重讲解房屋买卖合同纠纷诉讼的相关内容。

  (一)首先,要先确定买卖双方是否已签订房屋买卖合同(预售商品房买卖合同)

  双方签订买卖合同是接下来一切对策的基础,如果双方没有签订买卖合同,仅交付定金,则只能适用定金罚则,由卖方双倍返还定金。

  注意,此处所谓的“房屋买卖合同”,并非特指在房地产交易中心网上备案的买卖合同(所谓的“网签”),因为网签合同仅为行政备案需要,并不影响合同本身的效力。故只要双方签订的协议具备了房屋买卖合同的主要内容,即可认定为已签订房屋买卖合同。

  收集并保存卖方违约的证据是也是非常重要一环,如果你都没有证据证明卖方违约,甚至卖方都可以反咬买方一口,主张买方违约要求解除合同都有可能。

  1、哪怕卖方怠于履行合同义务,买方也要严格遵循合同履行相应的义务,不要给卖方留下买方违约的把柄。

  2、房屋买卖合同一般会约定具体期限要求双方办理相应的手续,比如约定具体日期进行审税及网签等,如果卖方怠于履行,买方一定要固定催告的证据:如发函催告卖方在一定期限履行合同义务,催告函***以快递方式寄发,注意在快递单上写明快递品名,并保留快递底单以证明送达卖方。同时可以其他方式同时催告卖方,比如发送短信给或打电线、如果卖方仍怠于履行或拒绝履行,则可委托律师发送律师函,进行进一步的催告。经催告无效的,则可固定卖方违约的事实,就可以着手提起民事诉讼了。当然,也是要在法律规定的诉讼时效内,向法院提起诉讼,否则的话买方的权利就有可能无法通过诉讼方式进行保障。

  2、要求解除合同并由此带来的赔偿损失(这里需要由买方就赔偿的具体数额提供相应的证据进行举证,否则的话起诉到法院将会承担不利的法律后果)。那么,具体该如何要求卖方继续履行或者要求解除合同并由此带来的赔偿损失呢?

  根据《合同法》第107条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”即是指合同当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定时,经另一方当事人的请求,法律强制其按照合同的约定继续履行合同的义务。

  《合同法》第110条规定:当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以要求履行,但有下列情形之一的除外:

  因此,在司法实践中,如果买房需要贷款买房的情况下,法院很难判决继续履行,原因在于贷款买房需要卖方配合办理贷款手续,法院难以强制执行。

  而在买方能够全款清掉房款的情况下,法院则可以判决继续履行,判决生效后,如果卖方拒不配合的,买方可以向法院申请强制执行。

  一般房屋买卖合同的违约金会约定为房款总额的20%,但问题是,如果房价上涨超过20%,主张违约金仍不能弥补买方的实际损失。这时,可以要求法院调高违约金以弥补实际损失,或者直接主张实际损失。

  实际损失,在房屋买卖合同卖方违约的情况下,可以理解为买方丧失以同等价格购买涉案房屋的机会,造成买方的价差价损失,因此,房价的上涨金额可以作为买方的实际损失。

  根据《上海市高级人民法院关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》第6条第二款规定,“对于确不能继续履行的,违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失,包括直接损失和预期可得利益损失。

  a、原则上可比照最相类似房屋的市场成交价(首先是同幢相同楼层及房型;其次是相邻幢同楼层及房型;再次是相同区域内房屋)与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失;

  陈梓烽律师2009年开始从事律师工作,曾在北京金杜律师事务所(国内优异律师事务所、中国*的律师事务所之一)工作,现担任北京盈科(重庆)律师事务所合伙人、团队负责人。真诚、负责、锲而不舍,尊重他人,富有正义感和同情心是陈梓烽律师的一惯作风,陈梓烽律师说,一个人的人格魅力是无形的,也是无尽的,人只有以真诚的态度待人,以负责的精神处事,才会赢得信任和尊重,一个合格的律师是具备这样的素质??坚持信念,精通法律,维护正义,恪守诚信。在工作中不怕困难,不畏权势,不怕辛苦。

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